Tillbaka

Byggemenskap för YIMBY - hur prövas en detaljplan

I februari postade jag och Martin ett inlägg om vår plan för bildande av byggemenskap. Sedan dess har vi blivit kontaktade av flera personer som är intresserade av att delta på olika sätt, och även fått många förslag på tomter, framförallt i Solna.
Kartläggning över initialla förslag på platser i Solna

En viktig aspekt för att välja plats är att se på förutsättningarna för att få igenom en detaljplan. I den här artikeln kommer jag att gå igenom vilka frågor som påverkar det, med en av de föreslagna platserna som exempelfall. Allt jag skriver är bara hämtat från allmänt tillgängliga dokument. Vi har inte än varit i kontakt med någon från kommunen om möjlig plats. Längst ner i artikeln finns hänvisning till hur du kan hitta de dokument och verktyg jag använt för att samla informationen.

Översiktligt om området
I korsningen Östervägen-Vintervägen finns det mark som ägs av Solna kommun och är planlagd som park. Delar av området är rätt brant upp mot de intilliggande punkthusen men intill korsningen finns plan mark på cirka 1000 kvm. Längs Östervägen ligger en grillkiosk. Vintervägen är en av de få gator som förbinder Råsunda med Arenastaden.


Bild på planområdet från platsbesök i april
Satelitbild från google

Karta från Eniro över området med privatägd tomter markerade

Kommunens befintliga ställningstaganden
Det första steget är att se vilka beslut kommunen redan har tagit för planområdet i översiktsplan  och andra strategiska dokument. Översiktsplanen (hädanefter kallad ÖP) är ganska sparsmakad när det gäller riktlinjer för Råsunda:

Bild på Råsunda från ÖP

Ambitionen att förstärka kopplingarna mellan Arenastaden och Råsunda bör vara högst relevanta här. Ny bebyggelse längs med Vintervägen har förutsättning att öka tryggheten längs stråket kvällstid. Och lokal i bottenvåningen blir en målpunkt i ett annars rätt lokalgles del av Råsunda.

ÖP har  ett avsnitt där den pekar ut alla sammanhängande kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Kartunderlaget är något svårtydligt, det är synd att det inte finns inlagt i Solnas webkarta, men om man jämför gatunäten så kan man se att planområdet ligger inom område 18. Vilket Solna identifierat som sammanhängande kulturhistoriskt värdefull miljö för 1950-talsbebyggelse i Råsunda. Eftersom jag inte är någon antikvarie kan jag inte säga exakt vad det kravet på hänsyn kan innebära för möjligheten till exploatering. Från min erfarenhet så brukar dock frågor om kulturmiljö oftast handlar om höjder, höjder, och åter höjder. Ur den aspekten är det bra att det finns relativt höga byggnader intill. Fem våningar intill Vintervägen och sju uppe på kullen. En annan fråga kan vara om parkmarken i sig bedöms som värdefull för den kulturhistoriska miljön som helhet. 
Utpekade sammanhängande kulturmiljöer

Cykelplan
I Solnas cykelplan, antagen 2016, är Vintervägen del av ett huvudstråk för cykel.


Det verkar alltså inte finnas några planer att ändra gatubredder eller utformning av gatan intill planområdet. Något som annars skulle kunnat påverka förutsättningarna för planläggning intill.

Röd= Huvudstråk för cykel, grön=regionalstråk för cykel

Grönplan
Till översiktsplanen hör även en grönplan vilken bland annat pekar ut olika typer av parker.




Parken i korsningen är inte utpekat som del i något biologiskt samband. Däremot ligger den längs ett utpekat "socialt stråk som utvecklas" som går från en underpassage vid Frösundaleden till Råstasjön. Grönplanen har inte med någon definition av "socialt stråk", däremot nämns på flera ställen termen "vardagsstråk", vilket verkar vara ungefär detsamma. Det är troligt att Solna stad vid en planläggning skulle ställa krav på att viss del av parken behöver finnas kvar, för att vara en viloplats längs med det sociala stråket/vardagsstråket för människor som promenerar till och från Råstasjön.
Grönplan

Dagvattenstrategi
Dagvatten är ett samlingsnamn för det regn-, smält- och spolvatten som avleds från exempelvis tak, gator, parkeringar och grönytor i stadsmiljön. Historiskt sett har dagvatten i tätbebyggda miljöer hanterats genom att ledas ut i dagvattenledningar som töms i närmaste sjö eller vattendrag. På senare år har dock kommuner börjat ställa krav på fördröjning och infiltrering av dagvatten inom planområden. Motiven till det är att minska föroreningar från dagvatten i vattendragen och att minska mängden dagvatten i ledningarna. Många kommuner är oroliga för att de kapacitet i de befintliga dagvattensystemen inte kommer att räcka för de förväntade större regnmängder i framtiden.

Solna stads dagvattenstrategi anger att:


Befintliga småparker som den här har en viktig funktion i infiltrering av dagvatten. Vid exploatering av ett sådant område ställer Solna stad säkert krav på att dagvattenutredning ska göras och att åtgärder för att fördröja och infiltrera dagvatten ska säkertställas i området. Exempel på åtgärder är:

• nedsänkta rabatter som vatten kan ledas till
• magasin i marken
• gröna tak med växter som fördröjer och renar regnvatten

Vid planläggning av området skulle en dagvattenutredning behöva göras, för att redovisa hur de sjöar som tar emot dagvatten påverkas av exploateringen och vad det finns för förutsättningar att fördröja och rena dagvatten inom planområdet.

Riksintressen
Riksintressen! YIMBYS favorit. Men ni kan vara lugna. Det enda riksintresse som finns för planområdet (om jag inte har missat något) är för luftfarten, vilket bara gäller för byggnader med en höjd på 60 meter över havet. Marken i planområdet ligger på cirka 20 meter över havet, så det finns mycket utrymme kvar innan det berörs.

Om planområdet
Marken ägs idag av Solna kommun och är planlagd som Park i gällande detaljplan, från 1966. Planen består bara av parkmark och gata.

Stads- och landskapsbild
Som jag nämnde i samband med beskrivning av kulturmiljön finns det stor blandning av bebyggelse i området. Väster om Östervägen finns villor i många olika stilar. Norr om Vintervägen finns "hus i park" dvs punkthus som har placerats sådär lite snedställt mot gatan som Yimby älskar.
Bild av punkthus och Vintervägen från google streetview

En relevant aspekt för att pröva bebyggelse intill korsningen är trafiksäkerhet. Om fortkörningar är ett problem längs gatan kan bebyggelse intill korsningen hjälpa att få bilister att sakta ner, eftersom gatan upplevs som smalare och sikten är mer begränsad. Enligt Trafikverkets informationssystem Strada (Swedish Traffic Accident Data Acquisition) har det sedan 2010 skett fyra olyckor i korsningen. Två singelolyckor för gående, en singelolycka med cykel och en bilolycka som orsakats av backning/vändning/u-sväng. Baserat på det tycks inte korsningen vara särskilt olycksdrabbad. Strada har dock bara med olyckor som rapporterats in av polis eller ambulans.


Planläggning i området kan påverka förutsättningen för gångtrafik i området. Om huset utformas med någon funktion i bottenvåningen vilket ger ökad trygghet för gående.

Naturvärden
Enligt Artportalen finns två rödlistade arter (arter med utdöenderisk) i närområdet. Reliktbock, en skalbagge som lever på gamla solexponerade tallar, och tallticka, en svampart som lever på gamla tallar. Eftersom träden inom planområdet bara är lövträd borde inte de rödlistade arterna påverkas.

Markförhållanden
Eftersom området inte har planlagts för bebyggelse tidigare finns inga geotekniska undersökningar gjorda. SGU (Sveriges Geologiska Undersökning) har webbkartor som visar olika typer av mark för olika områden men de är troligen för översiktliga för att kunna ge något tillförlitligt underlag för ett sånt litet område. I princip måste alla byggprojekt göra åtminstone övergripande geotekniska undersökningar för att veta vilken typ av grundläggning som behövs för huset. För äldre befintliga detaljplaner görs det i samband med bygglov men vid ny detaljplan ställer kommuner ofta krav på att det ska göras i planskedet, för att man i planen ska kunna beskriva förutsättningarna att bebygga området mer ingående.
Borrvagn för grundundersökningar

Buller
Kommunen har en översiktlig redovisning av trafikbuller i sin webbkarta. Baserat på den ligger delar av området på en bullernivå på 60 decibel. Det står inte i kartlagret vilken typ av bullernivå den anger, men troligen är det ekvivalent ljudnivå (medelvärde per dygn under ett år). Det står inte vilket år kartan är från, men även om trafikmängderna har ökat väsentligt sen den ritades bör det inte påverka kartan särskilt mycket. Decibel-skalan är nämligen logaritmiskt. Förenklat kan man säga att en ökning på 10 decibell motsvarar en fördubbling av ljudnivån. En viss procent ökning av trafik har därför begränsad påverkan på antalet decibel.


Bullerkarta, Solna stad

Enligt förordning från 2015 bör inte det genomsnittliga bullret överstiga 60 dBA vid en bostadsbyggnads fasad och 50 dBA vid uteplats. För en bostad på högst 35 kvadratmeter får bullret vara upp till 65 dBA vid fasad. Det är ok med högre buller än 60 dBA för större lägenheter om det även finns en tyst sida som vetter mot ett håll där genomsnittliga bullret är max 55 dBA.

I ett sånt här hörnläge vore det bästa sättet att hantera buller troligen att planera för en v-formad byggnad så att byggnaden blockerar ljud från båda gatorna. Då kan lägenheterna vara genomgående mot den tysta sidan och man kan även placera en mindre uteplats i bottenvåningen där. Det bästa för buller vore ett slutet kvarter med en innergård hel omgiven av byggnad, men pga den mindre tomten finns det inte plats för det.

Utöver det vanliga trafikbullret finns här också andra bullerkällor. Som startande och stannande bussar vid intilliggande hållplats, samt berusade supportrar som ofta går från barerna i Råsunda till arenan. Buller från skrålande människor behöver man, vad jag vet, aldrig ta med i planprövning. Däremot kan bussarna påverka bedömningen. När kommer elbussarna undrar jag.

Markföroreningar
Vid förtätningsprojekt är det vanligt med föroreningar i marken från tidigare verksamheter. Vid planläggning av mark där det har funnits industrier kan man i stort sett räkna med att man kommer att hitta någon typ av föroreningar och behöva sanera. Men eftersom den här tomten har varit obebyggd under såpass lång tid är det stor chans att det aldrig varit någon förorenande verksamhet där.

Om man tittar på äldre flygfoto från Eniro kan man dock se någon typ av figur i området. Det är otydligt om det är någon typ av byggnad eller något annat. Vad tycker du det ser ut som? Skriv gärna i kommentarsfältet.

Historiskt flygfoto från Eniro

Luft
Luftkvalité är oftast inget problem för planläggningen, annat än intill väldigt högt trafikerade leder.

Kollektivtrafik
Det finns en busshållplats precis intill planområdet, vilket i största delen av Sverige skulle betraktas som oerhört bra tillgång till kollektivtrafik. Men vi Stockholmare har ju lite högre förväntningar så i vår bedömning är det inte någon exceptionell tillgång, eftersom närmaste station för spårtrafik ligger över 700 meter bort. Ve och fasa!

Krav på parkering
Parkeringsnormen för Solna stad (2014) anger att för flerbostadshus ska det anordnas mellan 0,5-1,1 p-platser för bil per lägenhet. Storlek på lägenhet och avstånd till spårtrafik ska vägas in i bedömningen om slutgiltigt tal.


Planområdet ligger 770 m från Näckrosens tunnelbanestation vilket borde ge p-norm 0,6 för 1-rok, 0,8 för 3-4 rok och 1 för >5 rok. Det finns inte med någon redovisning av möjliga mobilitetsåtgärder som kan ersätta delar av parkeringsplatser. Men dokumentet antogs 2014, vilket är en evighet sen i mobilitetssammanhang. Troligen har frågan kommit upp sen dess i andra planer.

Citat från Parkeringsnorm

För cykelparkering gäller 2,5- 4,5 cykelplatser per bostad i flerbostadshus, beroende på storlek på lägenhet.




Det finns också p-normer för cykel och bil för kontor, handel etc vilket blir aktuella beroende på vad för typ av användning man lägger på lokal i bottenvåningen och hur stor den är.

Tekniska anläggningar
Troligen finns det el-ledningar i planområdet, eftersom det är kommunal mark och det står mindre elskåp där. Det kan även finnas vattenledningar eller tex ledningar för fiber. I tjänsten ledningskoll kan man skicka in en fråga om ett område och få svar från alla som har ledningar där. Men det är bättre att vänta tills man har mer detaljer om vilket djup och exakt yta man är intresserad av. Kommunerna har också ofta många av ledningarna inlagda i sina interna arbetskartor. Om ledningar behöver flyttas för planarbete bekostar exploatören det.

Slutsats
Precis som i alla förtätningsplaner finns det många faktorer att ta hänsyn till för en detaljplan men det finns inget som uppenbart förhindrar planläggning, förutsatt att Solna stad inte bedömer att parkmarken inte under några förutsättningar kan bebyggas. Det är även viktigt hur kommunen bedömer att kopplingar mellan Arenastaden och Råsunda bäst förstärks.

Vad tror du om förutsättningarna? Vad finns det för alternativa sätt att hantera dem? Finns det andra platser du tror har mycket bättre förutsättningar som vi har missat? Kommentera gärna här eller på facebook.

Länkar
Solnas Översiktsplan och relaterade dokument

Solnas Dagvattenstrategi

Google streetview för platsen

Ledningskollen

Solna stads webbkarta

Parkeringsnorm Solna

Beställ statistik från Strada

Cykelplan för Solna

Cykelkarta för Solna

Artportalen

Kommentarer: